Guide

Från hyresrätt till bostadsrätt

Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är en ganska lång process. Den kräver engagemang, tålamod och kunskap. Här kan du läsa mer om den processen.

Prata med dina grannar

En ombildning börjar med ett initiativ från hyresgäster i fastigheten. Prata med dina grannar för att undersöka hur många som är intresserade av att ombilda till bostadsrätt. Ni kan till exempel ordna ett möte där alla ses. Eller så kan du knacka på hos grannarna och fråga.

På mötet ser initiativtagarna hur stort intresset är för att ombilda fastigheten. I början finns det säkert många frågor och det är viktigt att ge korrekta svar om vad en ombildning innebär. Därför kan det vara bra att bjuda in en ombildningskonsult, bankrepresentant eller någon annan person med kunskap och erfarenhet av ombildningar.

Föreningen måste inte anlita en konsult men det är vanligt att bostadsrättsföreningar gör det eftersom processen att ombilda kan vara svår utan erfarenhet. Kostnaden för en konsult varierar. Den beror bland annat på hur många lägenheter det är i föreningen.

Finns ett intresse för att ombilda är det dags att registrera en bostadsrättsförening.

Registrera bostadsrättsförening

När ni vet att boende är intresserade av att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt är första steget att bilda en bostadsrättsförening. Det är också bostadsrättsföreningen som köper fastigheten från hyresvärden, efter att en köpestämma röstat ja till ombildning.

Att bilda och registrera en bostadsrättsförening är en juridisk process som måste ske på rätt sätt. På Bolagsverkets webbplats finns mer information.

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar och den måste registreras hos Bolagsverket. Alla förstahandshyresgäster i fastigheten har rätt att bli medlemmar.

Medlemskap i bostadsrättsföreningen innebär inte att du som hyresgäst förbinder dig att ombilda eller köpa din bostadsrätt. Även lokalhyresgäster, det vill säga de som hyr lokaler men inte bor i fastigheten, kan bli medlemmar om föreningen tillåter det.

När bostadsrättsföreningen har registrerats hos Bolagsverket är föreningen en så kallad juridisk person som kan ta rättsliga beslut. Till exempel ingå avtal eller ta lån i en bank.

Konstituerande stämma

Det första mötet bostadsrättsföreningen håller kallas för konstituerande stämma. På stämman antar medlemmarna föreningens stadgar och utser en styrelse och suppleanter till styrelsen. Suppleanter är ersättare om de ordinarie ledamöterna är borta. Styrelsen är bostadsrättföreningens representant under ombildningsprocessen och sköter kontakten med eventuell ombildningskonsult, hyresvärd och bank.

Stämman ska också utse en revisor som granskar föreningens arbete och ekonomi. Revisorn behöver inte vara bosatt i fastigheten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om det är en större förening är det ett krav att revisorn är auktoriserad.

Det är viktigt att ge korrekt information om vad en ombildning innebär. Därför kan det vara bra att bjuda in en konsult eller annan person med kunskap och erfarenhet av ombildningar till stämman.

Intresseanmälan

När bostadsrättsföreningen är registrerad hos Bolagsverket ska föreningen skicka in en komplett intresseanmälan om ombildning till hyresvärden. Den består av en gemensam intresseanmälan från bostadsrättsföreningen och enskilda intresseanmälningar från minst hälften av hyresgästerna. 

När bostadsrättsföreningen är registrerad hos Bolagsverket och föreningen har hållit sitt första möte (konstituerande stämma) är det dags att skicka en intresseanmälan om ombildning till hyresvärden. En intresseanmälan ska innehålla

  • en gemensam intresseanmälan från bostadsrättsföreningen – originalhandling
  • enskilda intresseanmälningar från minst hälften av hyresgästerna i fastigheten – originalhandlingar
  • bostadsrättsföreningens registreringsbevis – kopia.

Det är bara den som står på hyreskontraktet (förstahandshyresgästen) och som samtidigt är folkbokförd i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan. Är det flera personer som står på hyreskontraktet behöver alla skriva under intresseanmälan för att den ska vara giltig.

Att skriva på en intresseanmälan betyder inte att man måste köpa sin bostadsrätt. Det är först senare i samband med köpestämman som hyresgästerna fattar beslut om de vill rösta ja eller nej till ombildning och om man vill köpa sin lägenhet eller inte.

Viktigt att tänka på

En intresseanmälan är ingen garanti för att ombildningen blir av. Stockholms stad har satt en gräns för ombildningar. Bor du i ett område där flera andra ombildningar pågår eller nyligen har genomförts kan det blir ett stopp för fortsatta ombildningar i området. Stockholms stad har beslutat att möjligheten till ombildning upphör när andelen hyresrätter i ett område når 60 procent eller om andelen hyresrätter som ägs av stadens tre kommunala bostadsbolag blir mindre än 50 procent. Alla berörda bostadsrättsföreningar att bli då informerade.

Stockholms stad följer aktivt intresset för ombildning i utvalda områden. Bildas det många föreningar i ett område kan det datum för när en korrekt, komplett och godkänd intresseanmälan inkommit till hyresvärden vara en faktor för att bedöma vilka föreningar som får ett priserbjudande om att köpa sin fastighet innan processen stoppas i ett område.

Intresseanmälan postas till hyresvärden.

Familjebostäder
Box 92100, 120 07 Stockholm

Stockholmshem
Box 9003, 102 71 Stockholm

Svenska Bostäder
Box 95, 162 12 Vällingby

Blanketter

Blankett för bostadsrättsföreningens intresseanmälan (pdf, 131 kB, nytt fönster)

Blankett för individuell intresseanmälan (pdf, 67 kB, nytt fönster)

Värdera fastigheten

När hyresvärden tagit emot och registrerat en komplett och godkänd intresseanmälan gör ett oberoende värderingsföretag en värdering av fastigheten. Det oberoende värderingsföretaget är upphandlat av Stockholms stad. När värderingen är klar återkommer hyresvärden vanligen med ett erbjudande om förvärv till bostadsrättsföreningen.

Betänketid och ekonomisk plan

När bostadsrättsföreningen har fått ett erbjudande från hyresvärden har föreningen tre månaders betänketid att tacka ja eller nej. Behöver föreningen mer tid kan tiden förlängas med som mest ytterligare tre månader. Om bostadsrättsföreningen vill gå vidare med ombildningen ska den göra en ekonomisk plan.

När värderingen är klar beslutar vanligtvis hyresvärdens styrelse om ett priserbjudande och andra köpevillkor till bostadsrättsföreningen. Erbjudandet anger bland annat vad det kommer att kosta för bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten. Priset är inte förhandlingsbart.

Bostadsrättsföreningen har tre månaders betänketid att tacka ja eller nej till erbjudandet. Behöver föreningen mer tid kan betänketiden förlängas ytterligare tre månader efter kontakt med hyresvärden. Observera att begäran om förlängd betänketid måste skickas till hyresvärden innan den första betänketiden är slut.

Förlängd betänketid

Styrelsen för Stockholms Stadshus AB beslöt den 12 oktober 2020 att godkänna sammanlagt tio månaders betänketid. Föreningar som önskar förlängd betänketid ska anmäla detta till hyresvärden innan tidigare medgiven betänketid går ut.

Ekonomisk plan

Vill föreningens medlemmar gå vidare med ombildningsprocessen är det dags att göra en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är ett viktigt dokument vid en ombildning. Planen tas fram av bostadsrättsföreningens styrelse. Planen är ett beslutsunderlag vid köpestämman men också underlag för banker, låneinstitut och andra intressenter.

I planen beräknas bland annat

  • månadsavgiften för varje bostadsrätt
  • vad varje enskild lägenhet (bostadsrätt) kostar att köpa
  • föreningens förväntade kostnader för förvaltning och drift av fastigheten, exempel vis daglig skötsel av gemensamma utrymmen och mark, el- och värmekostnader, avfallshantering och försäkringskostnader
  • ekonomisk planering för de renoveringar och underhåll som fastigheten behöver.

När den ekonomiska planen är fastställd ska den granskas av två utomstående intygsgivare, utsedda av Boverket. Intygsgivarna har till uppgift att granska planen och fastställa att beräkningarna är korrekta. Den ekonomiska planen, intygsgiven, med besiktningsprotokoll ska hållas tillgänglig för hyresgästerna innan stämman. Den ekonomiska planen ska enligt lagen vara registrerad innan upplåtelse av bostadsrätt, normalt på tillträdesdagen.

Har bostadsrättsföreningen inte tidigare tagit hjälp av en ombildningskonsult eller motsvarande kan det vara klokt att göra det nu, för att få hjälp med den ekonomiska planen. Kostnaden för att anlita en konsult varierar, bland annat beroende på hur många lägenheter som finns i fastigheten.

Förhandla med banker om lån

Bostadsrättsföreningen och föreningens medlemmar behöver oftast låna pengar för att kunna genomföra köpet. Både förening och privatpersoner behöver därför ett lånelöfte från en bank eller ett låneinstitut. Ett tips är att föreningen och de enskilda medlemmarna söker lån i samma bank eller låneinstitut. Eftersom det ofta rör sig om stora belopp som ska lånas kan det finnas möjligheter att förhandla till sig bra villkor.

Fatta beslut – köpestämma

För att kunna tacka ja till ett erbjudande om att köpa fastigheten måste minst två tredjedelar av hyresgästerna rösta ja vid en så kallad köpestämma. Dessutom finns andra köpevillkor som måste vara uppfyllda, till exempel måste minst 50 procent av de boende ha tecknat förhandsavtal med föreningen om att köpa sin bostadsrätt.

Det är vid köpestämman som fastighetens hyresgäster bestämmer om bostadsrättsföreningen ska köpa fastigheten från hyresvärden eller inte.

Den ekonomiska planen presenteras för alla som bor i fastigheten. Det är viktigt att det är en klar och tydlig information vad en ombildning innebär och vad det kommer att kosta att köpa den egna bostadsrätten.

Det är också viktigt att allt går rätt till på köpestämman. Därför finns alltid en oberoende observatör med som är anlitad av Stockholms stad. Observatörerna har relevant juridisk kunskap och deras närvaro är ett krav för att beslutet på köpestämman ska vara giltigt. Observatörernas roll är att granska stämmans beslut och säkerställa en korrekt juridisk hantering.

Senast två veckor innan köpestämman genomförs ska utsedda oberoende observatörer ha fått del av ett antal handlingar. Vilka dessa är förmedlas då föreningens ombud eller styrelseledamöter kontaktar bostadsbolaget som ombesörjer att föreningen får kontaktuppgifter till de oberoende observatörerna. Vi rekommenderar att föreningen i god tid kontaktar bostadsbolaget för att få denna information.

Villkor för att en ombildning ska kunna genomföras

  • Minst två tredjedelar av förstahandshyresgästerna i de uthyrda lägenheterna röstar ja till en ombildning vid köpestämman.
  • Minst 50 procent av förstahandshyresgästerna i fastigheten tecknar förhandsavtal med bostadsrättsföreningen om att köpa sin bostadsrätt efter köpestämman. 

Vilka får rösta på köpestämman?

Hyresgäster med förstahandskontrakt, som samtidigt är folkbokförda i fastigheten, får rösta på köpestämman. Står det flera personer på hyreskontraktet har man bara en röst vid stämman. Därför måste man komma överens innan stämman om att rösta ja eller nej till ombildning.

Hyresgäster som är röstberättigade kan lämna en skriftlig fullmakt till någon annan att rösta i sitt ställe. Hyresgäster som inte deltar på köpestämman och heller inte lämnat fullmakt till annan att rösta räknas i röstsammanställningen som ett nej till ombildning.

Fullmaktsblankett, för utskrift (pdf, 101 kB, nytt fönster)

  • Fullmakten ska vara underskriven.
  • Fullmakter godkänns endast från personer med förstahandskontrakt och som är mantalsskrivna i fastigheten.
  • Står flera personer på avtalet ska fullmakten vara undertecknad av samtliga.
  • Underskrifterna ska vara i original, både fysisk och digital signatur godkänns.
  • En digital signatur ska gå att verifiera. Signaturen ska ske i en signeringstjänst som följer lagkraven för avancerad elektronisk underskrift.
  • Det ska i efterhand gå att utläsa vem det är som undertecknat fullmakten genom att föreningen förser den av staden utsedda oberoende observatören med underlag, genom utskrift eller inloggningsmöjlighet.

Röstar boende i fastigheten ja till ombildning är det dags att genomföra köpet.

Genomför köpet och överta fastigheten

Röstar tillräckligt många ja till att ombilda (och övriga köpevillkor är uppfyllda) tecknar hyresvärden och bostadsrättsföreningen ett köpekontrakt. För att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten ska föreningen också betala för fastigheten till hyresvärden. När de medlemmar som ska köpa sina bostadsrätter också har betalat till föreningen är ombildningen klar.

I köpekontraktet finns en överenskommelse om vilket datum som bostadsrättföreningen tillträder fastigheten, det vill säga när föreningen tar över ägande och ansvar. Från och med tillträdesdagen upphör den tidigare fastighetsägarens ansvar för fastigheten. Bostadsrättsföreningen behöver därför i god tid innan tillträdet planera för hur den dagliga skötseln av fastigheten ska fungera från dag ett och ha informerat alla medlemmar och hyresgäster om det.

Bostadsrättsföreningen bör inför köpet gå igenom alla avtal som säljande hyresvärd har för fastigheten, till exempel för hissar, leverans av el och värme och avtal med hyresgästföreningen om inre underhåll. Bostadsrättsföreningen kan bestämma om den vill överta avtalen eller skriva egna.

Ansvar för huset – förvaltning

Bostadsrättsföreningens medlemmar är ansvariga för all förvaltning och skötsel. Föreningen har också ett ansvar att uppfylla sina skyldigheter gentemot dem som fortfarande är hyresgäster. Det är vanligt att bostadsrättsföreningar köper hjälp av företag som är specialiserade på fastighetsförvaltning för att till exempel sköta trappstädning, gräsklippning och reparationer.