Guide

Från hyresrätt till bostadsrätt

Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är en ganska lång process som kräver engagemang, tålamod och kunskap. Här kan du läsa mer om den processen.

Prata med dina grannar

En ombildning börjar med ett initiativ från hyresgäster i fastigheten. Prata med dina grannar för att undersöka hur många som är intresserade av att ombilda till bostadsrätt. Ni kan till exempel anordna ett möte där alla ses eller knacka på hos grannarna och fråga.

På mötet kan initiativtagarna till mötet bilda sig en uppfattning om hur stort intresset är för en eventuell ombildning av fastigheten. I början kommer det att finnas många frågor och det är viktigt att kunna ge korrekta svar om vad en ombildning innebär. Därför kan det vara bra att bjuda in en ombildningskonsult, bankrepresentant och/eller någon annan person med kunskap och erfarenhet av ombildningar.

Föreningen måste inte anlita en konsult men det är vanligt att bostadsrättsföreningar gör det eftersom processen att ombilda kan vara svår om man inte har erfarenhet. Kostnaden för en konsult varierar, till exempel beroende på hur många lägenheter det är i föreningen.

Finns ett intresse för att ombilda är det dags att registrera en bostadsrättsförening.

Registrera bostadsrättsförening

När ni vet att boende är intresserade av att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt är första steget att bilda en bostadsrättsförening. Det är också bostadsrättsföreningen som efter att en köpestämma röstat ja till ombildning köper fastigheten från hyresvärden.

Att bilda och registrera en bostadsrättsförening är en juridisk process som måste ske på rätt sätt. På Bolagsverkets webbplats finns mer information och även en del mallar som ska användas.

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar och den måste registreras hos Bolagsverket. Alla förstahandshyresgäster i fastigheten har rätt att bli medlemmar. Det är viktigt att veta att ett medlemskap i bostadsrättsföreningen inte innebär att du som hyresgäst förbinder dig att ombilda eller köpa din bostadsrätt. Lokalhyresgäster, det vill säga de som hyr lokaler men inte bor i fastigheten, kan bli medlemmar om föreningen tillåter det.

När bostadsrättsföreningen har registrerats hos Bolagsverket är föreningen en så kallad juridisk person som kan ta rättsliga beslut för föreningen, till exempel ingå avtal eller ta lån i en bank.

Konstituerande stämma

Det första mötet bostadsrättsföreningen håller kallas för konstituerande stämma. På stämman antar medlemmarna föreningens stadgar och utser en styrelse och suppleanter till styrelsen. Suppleanter är ersättare om de ordinarie ledamöterna är borta. Styrelsen är bostadsrättföreningens representant under ombildningsprocessen och sköter kontakten med eventuell ombildningskonsult, hyresvärd och bank.

Stämman ska också utse en revisor som granskar föreningens arbete och ekonomi. Revisorn behöver inte vara bosatt i fastigheten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om det är en större förening är det ett krav att revisorn är auktoriserad.

Det är viktigt att ge korrekt information om vad en ombildning kommer att innebära. Därför kan det vara bra att bjuda in en konsult eller annan person med kunskap och erfarenhet av ombildningar till stämman.

Intresseanmälan

Sista datum för att inkomma med en komplett intresseanmälan till hyresvärden var 31 december 2019.

När bostadsrättsföreningen är registrerad hos Bolagsverket ska föreningen skicka in en komplett intresseanmälan om ombildning till hyresvärden. Den består av en gemensam intresseanmälan från bostadsrättsföreningen och enskilda intresseanmälningar från minst hälften av hyresgästerna. 

När bostadsrättsföreningen är registrerad hos Bolagsverket och föreningen har hållit sitt första möte (konstituerande stämma) är det dags att skicka en intresseanmälan om ombildning till hyresvärden. En intresseanmälan ska innehålla:

  • En gemensam intresseanmälan från bostadsrättsföreningen – originalhandling.
  • Enskilda intresseanmälningar från minst hälften av hyresgästerna i fastigheten – originalhandlingar.
  • Bostadsrättsföreningens registreringsbevis – kopia.

Det är bara den som står på hyreskontraktet (förstahandshyresgästen) och som samtidigt är folkbokförd i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan. Är det flera personer som står på hyreskontraktet behöver alla skriva under intresseanmälan för att den ska vara giltig.

Att skriva på en intresseanmälan betyder inte att man måste köpa sin bostadsrätt. Det är först senare i samband med köpestämman som hyresgästerna fattar beslut om de vill rösta ja eller nej till ombildning och om man vill köpa sin lägenhet eller inte.

Viktigt att tänka på

Sista dag för bostadsrättsföreningen att ha inkommit till hyresvärden med en komplett och godkänd intresseanmälan var 31 december 2019. För att vara säker på att intresseanmälan är komplett och godkänd av hyresvärden är det därför viktigt att bostadsrättsföreningen skickar in intresseanmälningarna i god tid innan årsskiftet.

En intresseanmälan är ingen garanti för att ombildningen blir av. Stockholms stad har satt en gräns för ombildningar. Om du bor i ett område där flera andra ombildningar pågår eller nyligen har genomförts kan det blir ett stopp för fortsatta ombildningar i området. Stockholms stad har beslutat att möjligheten till ombildning kommer att upphöra när andelen hyresrätter i ett område når 60 procent eller om andelen hyresrätter som ägs av stadens tre kommunala bostadsbolag blir mindre än 50 procent. Om det skulle hända kommer alla berörda bostadsrättsföreningar att bli informerade.

Stockholms stad följer aktivt intresset för ombildning i utvalda områden. Bildas det många föreningar i ett område kan det datum för när en korrekt, komplett och godkänd intresseanmälan inkommit till hyresvärden vara en faktor för att bedöma vilka föreningar som får ett priserbjudande om att köpa sin fastighet innan processen stoppas i ett område.

Intresseanmälan postas till hyresvärden.

Familjebostäder
Box 92100, 120 07 Stockholm

Stockholmshem
Box 9003, 102 71 Stockholm

Svenska Bostäder
Box 95, 162 12 Vällingby

Blanketter

Blankett för bostadsrättsföreningens intresseanmälan (pdf, 131 kB, nytt fönster)

Blankett för individuell intresseanmälan (pdf, 67 kB, nytt fönster)

Värdering av fastighet

När hyresvärden tagit emot och registrerat en komplett och godkänd intresseanmälan gör ett oberoende värderingsföretag en värdering av fastigheten. Det oberoende värderingsföretaget är upphandlat av Stockholms stad. När värderingen är genomförd återkommer hyresvärden vanligen med ett erbjudande om förvärv till bostadsrättsföreningen.

Betänketid och ekonomisk plan

När bostadsrättsföreningen har fått ett erbjudande från hyresvärden har föreningen tre månaders betänketid att tacka ja eller nej. Behöver föreningen mer tid kan tiden förlängas med som mest ytterligare tre månader. Om bostadsrättsföreningen vill gå vidare med ombildningen ska den göra en ekonomisk plan.

När den oberoende värderingen är klar fattar vanligtvis hyresvärdens styrelse ett beslut om ett priserbjudande och andra köpevillkor till bostadsrättsföreningen. Erbjudandet anger bland annat vad det kommer att kosta för bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten. Priset från hyresvärden är inte förhandlingsbart.

Bostadsrättsföreningen har tre månaders betänketid att tacka ja eller nej till erbjudandet. Behöver föreningen mer tid kan betänketiden förlängas ytterligare tre månader efter kontakt med hyresvärden. En begäran om förlängd betänketid måste inkomma till hyresvärden före utgången av den första betänketiden om tre månader.

Ekonomisk plan

Vill föreningens medlemmar gå vidare med ombildningsprocessen är det dags att göra en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är ett viktigt dokument vid en ombildning och tas fram av bostadsrättsföreningens styrelse. Planen är ett beslutsunderlag vid köpestämman men också för banker, låneinstitut och andra intressenter.

I planen beräknas bland annat:

  • Månadsavgiften för varje bostadsrätt.
  • Vad varje enskild lägenhet (bostadsrätt) kommer att kosta att köpa.
  • Föreningens förväntade kostnader för förvaltning och drift av fastigheten, t ex daglig skötsel av gemensamma utrymmen och mark, el- och värmekostnader, avfallshantering och försäkringskostnader.
  • Ekonomisk planering för kommande renoveringar och underhåll som fastigheten behöver.


När den ekonomiska planen är fastställd ska den granskas av två utomstående intygsgivare, utsedda av Boverket. Intygsgivarna har till uppgift att granska planen och fastställa att beräkningarna är korrekta. En granskad och godkänd ekonomisk plan ska även registreras hos Bolagsverket innan bostadsrättsföreningen kan skicka en kallelse till extra föreningsstämma, så kallad köpestämma, där de boende röstar för eller emot ombildningen.

Om bostadsrättsföreningen inte tidigare valt att ta hjälp av en ombildningskonsult eller motsvarande kan det vara klokt att göra det för att få hjälp med den ekonomiska planen. Kostnaden för att anlita en konsult varierar, bland annat beroende på hur många lägenheter som finns i fastigheten.

Förhandla med banker om lån

Både bostadsrättsföreningen och föreningens medlemmar behöver oftast låna pengar för att kunna genomföra köpet. Både förening och privatpersoner behöver ett lånelöfte från en bank eller ett låneinstitut. Eftersom det ofta rör sig om stora belopp som ska lånas kan det finnas möjligheter att förhandla till sig bra villkor för såväl föreningen som för enskilda medlemmar om alla söker lån i samma bank eller låneinstitut jämfört om alla söker lån var för sig.

Fatta beslut – köpestämma

För att kunna tacka ja till ett erbjudande om att köpa fastigheten måste minst två tredjedelar av hyresgästerna rösta ja vid en så kallad köpestämma. Inför köpestämman ska alla röstberättigade fått ut handlingar som beskriver den ekonomiska planen. Dessutom finns andra köpevillkor som måste vara uppfyllda, till exempel måste minst 50 % av de boende ha tecknat förhandsavtal med föreningen om att köpa sin bostadsrätt.

Det är vid köpestämman som fastighetens hyresgäster bestämmer om bostadsrättsföreningen ska köpa fastigheten från hyresvärden eller inte. Den ekonomiska planen presenteras för alla som bor i fastigheten och det är mycket viktigt att det är en klar och tydlig information för alla vad en ombildning innebär och vad det kommer att kosta att köpa den egna bostadsrätten.

Det är mycket viktigt att allt går rätt till på köpestämman. Därför finns alltid en oberoende observatör med som är anlitad av Stockholms stad. Observatörerna har relevant juridisk kunskap och deras närvaro är ett krav för att beslutet på köpestämman ska vara giltigt. Observatörernas roll är att granska stämmans beslut och säkerställa en korrekt juridisk hantering.

Villkor för att en ombildning ska kunna genomföras

  • Minst två tredjedelar av förstahandshyresgästerna i de uthyrda lägenheterna röstar ja till en ombildning vid köpestämman.
  • Minst 50 procent av förstahandshyresgästerna i fastigheten tecknar förhandsavtal med bostadsrättsföreningen om att köpa sin bostadsrätt efter köpestämman. 

Vilka får rösta på köpestämman?

Det är bara hyresgäster med förstahandskontrakt och som samtidigt är folkbokförda i fastigheten som får rösta på köpestämman. Står det flera personer på hyreskontraktet har man fortfarande bara en röst vid stämman och måste därför komma överens innan stämman om man ska rösta ja eller nej till ombildning.

Hyresgäster som är röstberättigade kan lämna en skriftlig fullmakt till någon annan att rösta i sitt ställe. Hyresgäster som inte deltar på köpestämman och heller inte lämnat fullmakt till annan att rösta räknas i röstsammanställningen som ett nej till ombildning.

Om boende i fastigheten röstar ja till ombildning är det dags att genomföra köpet.

Genomför köpet och överta fastigheten

Om tillräckligt många vid köpestämman röstar ja till att ombilda och övriga köpevillkor är uppfyllda, tecknar hyresvärden och bostadsrättsföreningen ett köpekontrakt. För att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheten ska föreningen också betala för fastigheten till hyresvärden. När de medlemmar som ska köpa sina bostadsrätter också har betalat till föreningen är ombildningen klar.

I köpekontraktet finns en överenskommelse om vilket datum som bostadsrättföreningen tillträder fastigheten, det vill säga när föreningen tar över ägande och ansvar. Från och med tillträdesdagen upphör den tidigare fastighetsägarens ansvar för fastigheten. Bostadsrättsföreningen behöver därför i god tid innan tillträdet planera för hur den dagliga skötseln av fastigheten ska fungera från dag ett och ha informerat alla medlemmar och hyresgäster om detta.

Bostadsrättsföreningen bör inför köpet gå igenom gå igenom de avtal som säljande hyresvärd har för fastigheten, till exempel för hissar, leverans av el och värme och avtal med hyresgästföreningen om inre underhåll. Bostadsrättsföreningen har att ta ställning till om den vill överta avtalen eller skriva egna.

Ansvar för huset – förvaltning

Som ägare av fastigheten är bostadsrättsföreningens medlemmar ansvariga för all förvaltning och skötsel. Föreningen har också ett ansvar att uppfylla sina skyldigheter gentemot dem som fortfarande är hyresgäster. Det är vanligt att bostadsrättsföreningar köper hjälp av företag som är specialiserade på fastighetsförvaltning för att till exempel sköta trappstädning, gräsklippning och reparationer.